競売とは何か？リースバックの活用方法と活用するメリットも解説！

マイホームが競売にかけられる状況に直面し、お困りの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
対策を講じなければその家には住めなくなってしまいますが、リースバックが解決策となる可能性もあります。
そこで今回は、不動産の売却を検討している方に向けて、競売とは何か、競売でのリースバックの活用方法と活用するメリットについて解説します。

競売とはどのような不動産売却方法なのか

競売とは、債権を回収できなくなった債権者が、裁判所で手続きをおこない、債務者の不動産を強制的に売却させる制度です。
住宅ローンの返済が滞り、金融機関が回収を断念した段階で手続きが開始されます。
3～6か月住宅ローンを滞納すると、債務者は「期限の利益」を喪失。
その後、およそ2か月で不動産が差し押さえられ、債務者の判断だけでは売却できない状態になります。
差し押さえとは、債権者が裁判所を通じて債務者の財産を強制的に管理することです。
さらに、差し押さえから1か月後には「競売開始決定通知」が債務者のところに届き、競売の完了までそこから9か月ほどかかります。
競売によって出た売却益は住宅ローンの返済に充当されますが、それでもすべての残債を返済できない可能性があることに注意が必要です。
競売の売却益で住宅ローンを完済できなかったとしても、住宅ローンはすべて返済しなければなりません。

競売を回避したほうが良い理由

やむを得ない事情で住宅ローンの返済が困難になったとしても、可能な限り競売は回避することをおすすめします。
なぜなら、競売における落札価格は市場価格の50～60％程度にしかならないからです。
せっかく不動産を売却しても、その売却益だけでは住宅ローンを完済できない可能性が高いといえます。

競売を回避するにはどうすれば良い？

競売を回避する方法には、任意売却やリースバックがあります。
任意売却とは、売却しても住宅ローンが残る不動産を、債権者の合意を得たうえで売却する方法です。
任意売却であれば、市場価格と変わらない価格での売却が期待できます。
債権者の目的はあくまでも債権の回収であり、債務者が所有している不動産を競売にかけることではありません。
そのため、適正な価格で売却できると判断されれば、債権者から任意売却を許可してもらえる可能性が高いでしょう。
一方、リースバックとは、不動産を売却してから新しい所有者と賃貸借契約を結び、家賃を支払って同じ家に住み続けることです。
売却代金でローンを完済できない場合は、債権者との交渉が必須であるため、リースバック業者に依頼するときは専門的な知識と経験が豊富な業者を選びましょう。

競売物件におけるリースバックの活用方法

競売にかけられてしまった不動産でも、リースバックの利用は可能です。
リースバックを活用すれば、いったんは競売にかけられてしまった不動産でも住み慣れた自宅に住み続けられます。
ただし、住宅ローンの残債がその不動産の市場価格を上回っているオーバーローン状態だと、リースバックだけでは不動産を売却できないかもしれません。
そのような状況に有効なのは、任意売却とリースバックの併用です。
リースバックだけでは難しい状況であっても、任意売却を併用すれば競売を避けられる可能性があります。
任意売却で市場価格に近い価格で不動産を売却し、そこでリースバックを活用すれば、同じ家に住み続けられます。
競売とリースバックの併用をおすすめできるのは、住宅ローンの残債と家賃の双方を無理なく支払い続けられる経済的な余裕がある方です。
また、不動産が競売にかけられてしまうと、住宅ローンを滞納していた事実が近隣の方々に知られてしまう可能性があります。
リースバックを活用すればそのまま同じ家に住み続けられるため、近隣の方々の目には普段どおりの生活を送っているように見えるでしょう。

競売を回避しリースバックを活用できる期限

リースバックは、いつでも活用できるわけではありません。
遅くても競売開札日の前日までには、リースバック契約を結んでおく必要があります。
ただし、競売の入札がいったん開始されてしまうと、競売を取り下げるのは難しくなります。
くわえて、開札日には落札者が決定してしまい、不動産を手放さなければなりません。
そのため、リースバックの活用を決意したら、できるだけ早くリースバック契約を結ぶようにしましょう。
住宅ローンの支払いを継続できなくなり、不動産を手放さなければならない状況でも、競売にかけられるのだけは避けたいものです。
競売を回避できるのは、競売開札日の前日までであることを念頭に置いておくと良いでしょう。
しかし、開札日の前日までであれば手遅れではなく、競売を回避する手段がまだ残されています。
もし、不動産が競売にかけられる可能性があるのなら、リースバックの活用を検討し、なるべく早く契約を進めると良いでしょう。

リースバックを活用するメリット

競売ではなくリースバックを選択するメリットは、以下のとおりです。

●現金化までが早い
●まとまった資金が手に入る
●住み慣れたマイホームに住み続けられる

もちろんリースバックにも、住宅ローンの残債に家賃がプラスされるなどのデメリットはありますが、メリットのほうが大きいと考えられます。

メリット①現金化までが早い

リースバックでは、リースバックを扱う不動産会社が買主となるのが一般的です。
売買契約と同時に賃貸借契約を結び、不動産会社が貸主となり、元の所有者が借主となります。
そのため、任意売却のように個人の買主を探す必要がありません。
リースバックを活用すれば、2～4週間ほどで不動産を売却して現金化できます。
競売を回避するためにはできるだけ早く現金を用意することが重要であり、現金化までが早いことはリースバックを選ぶメリットです。

メリット②まとまった資金が手に入る

競売での売却価格は市場価格の50～60％であるのに対し、リースバックにおける売却価格は市場価格の70～90％になるのが一般的です。
いずれにせよ市場価格よりは安くなってしまいますが、リースバックで不動産を売却すればまとまった資金が手に入ります。
また、不動産の売却で得た資金には、特別な使い道の制限はなく、自由に活用できます。
そのため、不動産を売却して得た資金を住宅ローンの返済に回すことも可能です。

メリット③住み慣れたマイホームに住み続けられる

不動産を売却してもそのまま住み続けられる点は、リースバックの大きなメリットといえます。
マイホームから退去するとなると、引っ越し費用のほかに、新居に合わせて新しい家具や家電を購入しなければならないこともあるでしょう。
もちろん、経済的な負担だけでなく、お引っ越しにかかる手間も無視できません。
さらに、家族との思い出が詰まった住み慣れたマイホームを離れたくないと感じるのは、ごく自然なことといえるでしょう。
もし不動産が競売にかけられて落札者が決定したら、元の所有者はすみやかに退去しなければなりません。
しかし、リースバックであれば、そのまま住み慣れた家に住み続けられます。
不動産を売却したからといって生活環境が変化するわけではないため、家族の通勤・通学には大きな影響を及ぼさないでしょう。
普段と変わらない日常生活を続けられることがリースバックのメリットなのです。

まとめ

リースバックとは、競売にかけられそうな不動産をいったん売却してから賃貸借契約を結ぶ方法です。
リースバックのメリットは、まとまった資金が早く手に入り、住み慣れた家に住み続けられることです。
競売を回避するためには、遅くても開札日の前日までにはリースバック契約を結んでおく必要があります。
最悪の事態とならないよう、早め早めの決断をするようにしましょう。