不動産の売却方法における違いとは？離婚や相続による売却の注意点も解説

離婚や相続などさまざまな理由から、不動産の売却を検討する方もいるでしょう。
しかし、仲介と買取のどちらを選んだら良いか判断できない、何に気を付けたら良いかわからないなど、不安を感じている方も多いかもしれません。
そこで今回は、仲介と買取の違いと、離婚および相続における不動産売却の注意点を解説します。

不動産売却における仲介と買取の違い

不動産を売却する方法は、主に仲介と買取の2種類に分けられ、それぞれ複数の違いが存在します。

違い①買主の違い

不動産の売却方法において、仲介と買取にみられる大きな違いは買主が違う点です。
仲介による不動産売却は、買主探しを不動産会社に依頼する方法であり、買主は基本的に個人が対象になります。
買主の目的も一般的には自宅用など、マイホームを取得するためであるケースが多くみられます。
一方で、買取による不動産売却は仲介と違い、不動産会社に物件を購入してもらうことから、買主は不動産会社になるのが特徴です。
不動産会社は未活用の土地や建物などを購入し、リフォームなどで付加価値を高め、再販を通じて利益を得ることを事業目的としています。
仲介と買取は、買主が不動産取引をおこなう目的に、大きな違いがあるといえるでしょう。

違い②内覧対応

仲介による不動産売却と買取には、内覧対応にも違いがみられます。
不動産の売却方法として仲介を選択すると内覧が必要になり、購入を希望する方を室内に招かなければなりません。
スケジュール調整や事前に室内をきれいに清掃するなど、内覧当日以外にも手間がかかる点がネックといえます。
一方で買取を選択すると、担当者による不動産の状態確認が実施されるだけで、内覧対応をおこなう必要がありません。
手間を省ける点で考えるなら、仲介よりも買取のほうがメリットがあるでしょう。

違い③売却価格

仲介と買取は、売却価格にも違いがみられます。
仲介は、広告の活用など売却活動を通じて購入希望者を探すため、相場価格とほぼ変わらない価格で売買契約が成立する可能性が高いです。
一方の買取は、売却価格が安くなる傾向が強く、下がり幅は相場価格の約6割～8割とされています。
売却価格が安くなる背景には、不動産買取の仕組みにあります。
不動産買取は、リフォーム後の再販を通じて不動産会社が利益を得る仕組みであり、利益を高くするためには不動産を安い価格で購入する必要があるのです。
そのため、買取による不動産売却は、仲介による売却よりも価格が安くなりやすいといわれています。
ただし、不動産の状況によっては、相場価格とほぼ同じ価格での売却になることもあるため、売却方法は両方を比較してから決めると良いでしょう。

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離婚をきっかけとした不動産売却の注意点

不動産を売却する理由が離婚の場合は、財産分与や名義人などのポイントに注意しなければなりません。
問題が生じてトラブルに発展することのないよう、あらかじめ注意点を確認しましょう。

注意点①財産分与の対象かを確認する

離婚における注意点として、まず不動産が財産分与の対象に含まれるかを確認することが挙げられます。
財産分与の対象は、結婚してからお互いに協力して築き上げた財産です。
独身時代の貯金や親の遺産で購入した不動産、あるいは別居してから購入した不動産は対象に含まれないため、離婚しても財産分与の必要はありません。
なお、離婚における財産分与の割合は、基本的に2分の1ずつであり、不動産の売却価格も半分ずつ受け取ることになります。

注意点②売却できるのは名義人だけ

不動産売却においては、名義人も注意したいポイントのひとつです。
不動産は名義人のみ売却できる仕組みであり、名義人でない方は売却手続きをすすめられません。
たとえば、不動産の名義人が夫だけのケースでは、売却手続きをすすめられるのは夫だけであり、妻は対応不可能です。
夫婦ふたりが共有名義で所有する不動産は、夫婦ふたりの共同売却が必要で、どちらか一方が売却することは認められません。
売却予定の不動産の名義人がわからなければ、登記情報か売買契約書を確認してみましょう。
売買契約書は、記名と押印した方が不動産の名義人となり、連名は共有名義であることを示します。

注意点③住宅ローン残債を確認する

離婚にともなう不動産売却では、住宅ローン残債の確認も重要な注意点に含まれます。
住宅ローン残債がある不動産を売却するには、ローンを完済し、抵当権を解除する必要があります。
売却代金で住宅ローンを完済できるケースは問題ありませんが、売却代金よりもローン残債が高いと、貯蓄など自己資金を支払わなければなりません。
仮に、不足分の資金を確保できないとなると、融資先の金融機関と交渉し、任意売却の許可を得ることになります。
なお、任意売却を選択しても返し切れなかった住宅ローン残債は、離婚後も継続して返済する必要があることを理解しておきましょう。

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相続をきっかけとした不動産売却の注意点

不動産売却にまつわる注意点は、相続した物件を売るケースにもみられます。
売却したい不動産を相続で取得した方は、ひとつずつ注意して確認してみてください。

注意点①遺産分割協議をおこなう

相続にともなう不動産売却のうち、相続人が複数存在するケースでは、遺産分割協議で財産の相続割合を決定します。
遺産分割協議の話し合いを十分おこなわずに協議を終えると、分割割合の公平性などからトラブルに発展するおそれがあるため、全員が納得する形にまとめることが必要です。
話し合いの結果、遺産分割の方法が決まったら「遺産分割協議書」を作成し、相続人や対象の財産、協議が成立した年月日などを記載しましょう。
なお、亡くなった方の遺言書が見つかれば遺産分割協議の必要性はなくなるため、相続が発生した段階で遺言書の存在を確認することをおすすめします。

注意点②相続登記をしないと売却できない

相続した不動産を売却するには、相続登記を済ませる必要があります。
相続登記とは、相続した不動産の名義人を相続人に変更する手続きです。
不動産は名義人だけが売却できるため、仮に相続後すぐに売却するとしても、一度相続登記手続きをおこなわなければなりません。
相続人が複数いるケースでは、基本的に代表1名が相続登記を済ませ、売却手続きへと移行する形式を選択します。
相続登記は必要書類を持参のうえ、不動産の所在地を管轄する法務局に申請すれば、手続き可能です。

注意点③売却時に税金が発生する

相続した不動産を売却し、譲渡所得と呼ばれる利益が出ると、税金が課されることがあります。
譲渡所得が発生するか否かを調べるには、以下の計算方法を用います。
譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得にかかった費用 － 売却にかかった費用
譲渡所得がプラスになると、金額に応じて所得税と住民税が発生することを覚えておきましょう。
ただし、売却した不動産の取得方法が相続であるケースは「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が適用され、譲渡所得から一定額を差し引けます。
節税対策としては有効な手段であるため、相続した不動産の売却を検討している方は要件をよく確認し、適用されるかを調べてみてください。

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まとめ

仲介と買取の違いは、買主と内覧対応の有無、売却価格の3点です。
離婚をきっかけとした不動産の売却では、財産分与の必要性や名義人、住宅ローン残債に注意を払いましょう。
相続した不動産を売却したいなら、遺産分割協議の徹底や相続登記手続きなどに気を付けて、手続きをすすめてみてください。