リースバックを利用できない物件の特徴は？原因が土地にあるケースも解説！

リースバックは、不動産売却後に賃貸借契約を結び、そのまま物件に住み続けられるサービスです。
自宅を手放したくないときに有効ですが、なかには利用できない物件もあるので注意しなければなりません。
そこで今回は、リースバックを利用できない物件の特徴とともに、原因が土地にあるケースや事前に押さえておく注意点を解説します。

リースバックを利用できない物件の特徴

リースバックを利用できない物件は、主に以下の3タイプです。
それぞれどのような特徴があるか、事前に確認しておきましょう。

所有している不動産が共有持ち分であるケース

1つの不動産を複数人で所有しているときは、共有者全員の合意がないと売却できません。
リースバックも同様の仕組みとなっており、制度を利用するには共有者全員の合意が必要です。
共有持ち分者が一人でも反対しているケースでは、リースバックを利用できないので注意しましょう。

物件に大きな瑕疵があるケース

売却予定の物件に大きな瑕疵があると、リースバック事業者から家を買い取ってもらうのが困難になります。
とくに注意しておきたい瑕疵は「心理的瑕疵」と「物理的瑕疵」の2種類です。
心理的瑕疵とは、心理的抵抗を抱く不具合・欠陥であり、主に事件や自殺があった物件を指します。
一方、物理的瑕疵は、雨漏りやシロアリ被害といった建物の物理的な不具合・欠陥です。
このような生活上の重大な瑕疵があるときには、リースバックが利用できません。

既存不適格物件を所有しているケース

既存不適格物件とは、現行の建築基準に違反している建物や、再建築できない物件のことです。
原則として、建物は建築基準法や都市計画法など、さまざまな法律にしたがって建築されています。
しかし、これらの法律は適時改正されるのが特徴です。
そのため、建築当初は法律に違反していない状態でも、現行の基準で判断すると違反している可能性があります。
改築や建て替えができず、リースバックを利用できないケースもあるので注意しましょう。
ただし、なかには、既存不適格物件であっても、リースバックの取り扱いをしている事業者がいます。
事前に制度を利用できるか、条件を確認しておくことが大切です。

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リースバックを利用できない原因が土地にあるケース

物件によっては、土地が原因でリースバックを利用できない可能性があります。
どのようなケースで利用不可となるのか、以下で土地の特徴をチェックしておきましょう。
リースバックを利用できない土地は、主に次の3タイプです。

土地に借地権が設定されているケース

リースバックを利用できない土地の特徴として、借地権が設定されていることが挙げられます。
借地権とは、土地の所有者に地代を支払って、建物を建築・利用できる権利です。
借地権が設定されている物件は、土地と建物の所有者が異なる傾向にあり、手続きが複雑化します。
リースバックを利用するには、建物の所有者だけでなく、土地の所有者にも許可が必要です。
そのため、ケースによっては、リースバックの制度を利用できない可能性があります。
制度を利用したいなら、土地の所有者に交渉し、合意を得なければなりません。

市街化調整区域に土地があるケース

市街化調整区域の土地は、リースバックを利用しにくい特徴があります。
これは、市街化調整区域に建築制限がかかるためです。
市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」となっており、建て替えなどが困難です。
物件としての流動性が低くなるので、リースバックを利用できないおそれがあります。
しかし、ケースによっては、リースバックの利用を許可する事例もあるので、前もって可否を確認しておくと良いでしょう。
注意点として、資産価値の低い物件は制度を利用できない可能性が高まります。

運営会社の取り扱いエリア外に土地があるケース

リースバックを利用するときは、対象エリアに注意しなければなりません。
運営会社ごとに取り扱いエリアが決まっている可能性があり、エリア外だと断られてしまうでしょう。
依頼予定の事業者がどこまでの範囲に対応しているかは、会社のホームページで把握できます。
事前に確認しておかないと、直前で慌ててしまうおそれがあるので注意が必要です。
エリア内かあらかじめ把握しておけば、不動産売却で失敗するリスクも軽減されるでしょう。
リースバックを利用できないときは、建物か土地に原因があるため、断られる理由を考えてみることをおすすめします。
原因が改善されると、スムーズにリースバックを利用できるはずです。
手続きの手間を省くためにも、リースバックが利用できない原因や不動産の特徴をあらかじめ把握しておき、依頼前に対策しておく必要があります。

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リースバックを利用するときに押さえておきたい物件の注意点

リースバックを利用するときには、以下の注意点を押さえておくことが重要です。
事前に押さえておきたい注意点は、主に3つあります。
それぞれポイントを確認しておき、スムーズな手続きをおこないましょう。

あらかじめ家族や相続人には相談しておく

リースバックは、不動産の名義人が同意すれば契約可能です。
家族や相続人には、許可を得る必要がありません。
しかし、契約後のトラブルを未然に防ぐためには、家族や相続人にあらかじめ相談しておくことをおすすめします。
事前に相談し、リースバック契約の承諾を得ておけば、万が一のトラブルにも協力してくれる可能性があるでしょう。
リースバック契約では、自宅の買い戻しに関するトラブルが多くなっているので、事前に家族や相続人と話し合っておくことが大切です。

売却価格が2～4割ほど低くなる傾向がある

リースバックのデメリットには、売却価格が低いことが挙げられます。
仲介と比べて2〜4割ほど下がる傾向があるため、手元に残る資金は少なくなるでしょう。
仮に物件の買取価格が高かったとしても、買取価格に応じて家賃は高くなる可能性があります。
売却で希望の金額を得られなかったり、高額な家賃の支払いに苦労したりするおそれがあるので、注意しなければなりません。
リースバックの利用を検討しているなら、あらかじめ手元に残る資金は少なくなることを押さえておきましょう。
契約前に入念な資金計画を立てておくと、失敗するリスクが軽減されます。

賃貸借契約には「定期借家契約」と「普通借家契約」がある

リースバックでは、不動産売買契約と賃貸借契約を結ぶのが基本です。
賃貸借契約には「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類があり、それぞれ特徴が異なります。
定期借家契約とは、あらかじめ契約期間が決まっている形態です。
期間が満了すると、借主は退去しなければなりません。
そのまま物件に住み続けたいときには、再契約を結ぶ必要があります。
一方で、普通借家契約は、借主の希望により更新が可能です。
同じ物件に長く住み続けたいなら、普通借家契約を締結することをおすすめします。
ただし、物件によっては、短期解約違約金が発生する可能性があるでしょう。
定められた期間より前に契約を解除してしまうと、違約金が発生するので注意が必要です。
リースバックを利用するときは、賃貸借契約の種類や期間をよく確認しておく必要があります。

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まとめ

共有者全員の合意が得られないケースや、建物に重大な瑕疵があるケースでは、リースバックが利用できません。
借地権が設定されている土地・市街化調整区域の土地も、リースバックを利用できない可能性があります。
注意点として、リースバックは売却価格が2～4割ほど低くなることを押さえておきましょう。