リースバックとリバースモーゲージの違いとは？メリットも解説

リバースモーゲージは自宅を担保に金融機関から融資を受ける仕組み、リースバックは自宅を売却して現金化しながらも、賃貸契約を結んでそのまま住み続けられる仕組みです。
「自分にはどちらが合っているのだろう？」と悩む方も多いでしょう。
まずはそれぞれの仕組みや特徴を理解し、メリット・デメリットを比較することが大切です。
ご自身に合った選択をして、住み慣れた家で安心して老後を過ごしましょう。

リースバックとリバースモーゲージの違い①仕組み

不動産を活用して生活資金を確保する方法として、近年注目されているのが「リースバック」と「リバースモーゲージ」です。
どちらも自宅に住みながら資金を得る手段ですが、その仕組みや特徴には明確な違いがあります。
まずは、それぞれの基本的な仕組みについて解説します。

リースバックの仕組みとは

リースバックとは、自宅を一度売却したうえで、そのまま賃貸契約を結び、住み続けることができる仕組みです。
売却によってまとまった資金を得ながら、これまでと変わらない環境で暮らし続けられるという点が、リースバックの大きな魅力です。
長年住み慣れた地域で、近隣とのつながりを保ったまま生活を維持できることは、高齢者にとって大きな安心材料となります。
得た資金は、日常生活の費用はもちろん、医療・介護への備えや、趣味・レジャーへの投資にも活用できます。
もともとは法人向けのサービスでしたが、近年では一般個人にも広く利用されるようになっています。
仕組みは比較的シンプルで、不動産の「売却」と「賃貸借契約」を組み合わせた形です。
売却後の所有者はリースバックを提供する企業などの第三者となり、その新たな所有者と賃貸契約を結ぶことで住み続けられるのです。
ポイントは、所有権が移転する一方で借入を伴わないため、資金の使途に制限がないこと。
生活資金はもちろん、事業資金や医療費、旅行など自由に使えるのがリースバックの大きな魅力です。

リバースモーゲージの仕組みとは

一方のリバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関などから融資を受ける仕組みの金融商品です。
基本的に高齢者を対象とした制度で、担保となる自宅の資産価値に応じて、一定の融資枠が設定されます。
その枠内で、毎月もしくは一括で融資を受けられ、生活資金などに充てることが可能です。
リバースモーゲージの大きな特徴は、所有権が移転しないことです。
利用者が亡くなった際には、担保にしていた自宅を売却し、その売却代金をもって融資残高を一括返済します。
このとき、相続人が家を引き継ぎたい場合には、自宅の評価額に応じて残債を返済する選択も可能です。
相続放棄や債務の整理についても、あらかじめ家族と話し合っておくことが望ましいでしょう。
借入には金利が発生しますが、月々の支払いは利息のみで済むため、生活費の負担は比較的軽くなります。
ただし、リバースモーゲージには一定の制約もあります。
例えば、資金の用途が生活費や介護費用などに限定されるケースも多く、自由度はリースバックよりも低くなるでしょう。
また、物件の所在地や構造によって利用できない場合もあるため、事前の確認が不可欠です。

リースバックとリバースモーゲージの違いとは？

両者の仕組みの最大の違いは、「売却によって資金を得るか」「担保提供によって借入を受けるか」という点にあります。
リースバック

●不動産を売却して資金を得た後、賃貸契約を結んで住み続ける
●不動産取引であり、借入は発生しない

リバースモーゲージ

●不動産を担保にして金融機関から融資を受ける
●所有権はそのままで、借入であるため最終的に返済が必要

このように、似ているようでまったく異なるリースバックとリバースモーゲージの仕組みと違いを正しく理解することは、不動産を活用して生活資金を確保するうえで非常に重要です。

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リースバックとリバースモーゲージの違い②メリット・デメリット

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも自宅を活用して資金を確保できる仕組みですが、仕組みの違いだけでなく、それぞれに特有のメリット・デメリットがあります。
続いては両者の特徴を比較して解説します。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関から融資を受ける仕組みで、毎月の返済は利息のみとなるため生活資金に余裕を持ちやすいのがメリットです。
高齢者向けに設計されており、年齢が高くても利用しやすい点も魅力です。
一方で、利用には一定の条件があるため、すべての方が利用できるわけではありません。
多くは変動金利型のため、金利の上昇リスクや、万が一、売却金額で融資残高を返済しきれない場合、相続人が返済義務を負う可能性もあります。
ただし、相続放棄という選択肢もあります。
借入には上限があり、資金が不足する可能性もあるため注意が必要です。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックは自宅を売却して現金化し、そのまま家賃を払って住み続ける方法です。
利用条件が比較的ゆるやかで、資金の使い道に制限がない点がメリットで、所有権が移転することで固定資産税や修繕費の負担もなくなります。
ただし、家賃の支払いが発生するため、月々の負担はリバースモーゲージよりも大きくなることがあります。
契約内容によっては長く住めないケースや、所有権移転後にオーナーが変わることでトラブルに巻き込まれるリスクもゼロではありません。

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リースバックとリバースモーゲージはどのような方に向いている？

これまで解説してきたように、リースバックとリバースモーゲージには仕組みやメリット・デメリットに違いがあります。
その違いを踏まえたうえで、それぞれどのような方に向いているのかを見ていきましょう。

リバースモーゲージが向いている方

リバースモーゲージは、主に高齢者向けの金融商品です。
年金だけでは少し不安な方や、生活資金にゆとりを持たせたい方に向いています。
月々の返済は利息のみなので、家計の負担が抑えられるのが大きな魅力です。
また、自宅のバリアフリー改修や修繕など、老後の住環境を整えたい方にも適しています。
通常のローンが組みにくい高齢者でも利用しやすく、まとまった資金を確保できます。
さらに、相続人が家を引き継ぐ予定がない場合にも最適です。
将来的に空き家になるとわかっている自宅を活用し、今の生活に資金を活かすという考え方にマッチしています。

リースバックが向いている方

一方、リースバックは、自宅を売却して資金を得たうえで、そのまま住み続けたい方に向いています。
売却で得た資金は、生活費や医療費、事業資金に加え、旅行など趣味や娯楽の費用としても活用できます。
また、若年層でも利用でき、事業資金や投資資金を確保したい方にとっても柔軟性が高いのが特徴です。
資金使途に制限がないため、ライフプランに応じた自由な使い方が可能です。
さらに、家の維持管理に負担を感じている方にもリースバックはおすすめといえます。
所有権を手放すことで、修繕費や固定資産税などの維持費から解放され、生活の煩わしさを減らせます。

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まとめ

リースバックは自宅を売却して資金を得つつ、賃貸契約で住み続けられる仕組みで、使途が自由で条件も緩やかです。
一方、リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受ける仕組みで、主に高齢者が生活資金を確保する手段として利用されています。
それぞれの仕組みや特徴を理解し、ご自身に合った方法を選ぶことが大切です。