住宅ローンでまだ滞納がなくても任意売却はできる？難しい理由を解説

任意売却は住宅ローンを滞納した後で選択されるケースが多いですが、まだ滞納がなくても選択できるのかどうかはご存じですか？
住宅ローンの返済が難しくなった場合の選択肢を多く持っておき、万一に備えることは大切です。
そこで今回は、住宅ローンでまだ滞納がなくても任意売却はできるのか、難しい理由と任意売却のメリットについて解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

住宅ローンでまだ滞納がなくても任意売却はできる？

一般的には住宅ローン滞納後に選択するイメージが多いですが、滞納前でも任意売却は可能です。
ここでは任意売却が可能な条件と任意売却が可能な期間、任意売却以外の選択肢に分けて解説します。

任意売却が可能な条件

住宅ローンの滞納がまだない場合、任意売却をするには以下の条件を満たしている必要があります。

●金融機関から抵当権抹消の同意が得られること
●不動産の売却価格とローン残債の差が少ないこと
●今後の返済が難しいこと

住宅ローンを滞りなく返済している場合、金融機関との信頼関係が築けており、任意売却の相談が認められやすい傾向があります。
しかし、金融機関は返済の継続を望むため、返済困難の状況が伝わらなければ、任意売却に同意してもらえない可能性があります。
たとえば、病気やけがで働けない、リストラにより収入がなくなったなどの状況を説明すると、今後滞納の可能性があることを伝えられるでしょう。
また、任意売却後も住宅ローンの残債は支払い続ける必要があります。
残債の返済計画を具体的に提示すると、金融機関からの同意を得やすくなるでしょう。

任意売却が可能な期間

住宅ローンを滞納する前に任意売却を選択する場合、金融機関は抵当権者として早期代位弁済をおこないます。
この時点でローンの支払いを停止することも可能であり、滞納せずに任意売却へ進めます。
ローンの支払い停止から競売の開始手続きまでは、一般的に約9か月の期間があるでしょう。
任意売却中は金融機関からさらに猶予をもらえる場合もあります。
一方で、金融機関が競売申立をおこない、債務者に通知書が届くと、約1～3か月後に裁判所の執行官が現地調査に訪れます。
調査完了後に入札が開始されると、任意売却の可能性は低くなるでしょう。
そのため、任意売却を希望する場合は早期に相談することが重要になります。

任意売却以外の選択肢

住宅ローンの返済が難しくなった時点で早期に金融機関へ相談すると、任意売却以外の選択肢を提案される場合があるでしょう。
具体的な選択肢の例は、以下のとおりです。

●返済プランの調整
●住宅ローンの借り換え
●通常の不動産売却
●リースバック

早期に相談すれば、返済期間や返済金額の見直しをしてもらえる可能性があります。
金融機関は支払いの継続を望むため、プランの見直しで解決可能な場合は相談に応じてもらいやすいです。
また、他の金融機関で借り換えをおこない、返済期間を延ばすことで月々の返済額を減らせるケースもあります。
市場価格が高い物件の場合は、任意売却ではなく一般的な不動産売却の選択も検討することができます。
売却後も自宅に住み続けたい場合は、リースバックを選択することができるでしょう。
リースバックとは、リースバック会社に物件を買い取ってもらい、賃貸借契約を結んで住み続ける方法のことです。
相談は早ければ早いほど選択肢が広がり、債務者にとっても有利な選択ができるため、あと回しにしないようにしましょう。

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住宅ローンでまだ滞納がないと任意売却が難しい理由

住宅ローンでまだ滞納がなくても任意売却は可能ですが、現実的には金融機関からの同意を得ることが難しいと言わざるを得ません。
ここでは、同意を得ることが難しい2つの理由を解説します。

理由①金利が得られなくなる

金融機関の主な収入源は、貸付金利です。
任意売却によりローンが完済されると、金融機関は返済期間中に得られる月々の金利収入を失います。
ローン返済が続けば、数年から数十年にわたり金利収入が得られるため、金融機関にとっては損失となるでしょう。
そのため、まだ滞納していない段階で任意売却を相談しても、同意を得られないケースが多いです。

理由②担保なしの残債が生じる

住宅ローンを組む場合、不動産に抵当権を設定して担保とします。
つまり、債務者が滞納や返済不能に陥った場合、金融機関は不動産を競売で売却し、債務を回収できる保証があります。
しかし、任意売却をおこなう場合、不動産売却後に残債があっても抵当権が解除されるため、金融機関にとってはリスクとなるでしょう。
任意売却後に残債の滞納が発生すると回収の見込みが薄く、金融機関が同意しないケースがあります。
金融機関の同意を得られない場合は、住宅ローンの返済を停止し、「期限の利益の喪失」を待つ必要があります。
期限の利益とは債務を分割返済する権利で、通常5～6か月滞納すると不良債権とみなされ、権利が喪失するでしょう。
期限の利益喪失後に保証会社の代位弁済がおこなわれ、任意売却の交渉が可能になります。

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住宅ローンでまだ滞納していないうちに任意売却するメリット

金融機関からの同意を得られる場合、まだ住宅ローンを滞納していなくても任意売却することにはいくつかのメリットがあります。
ここでは、3つのメリットを解説します。

メリット①金融機関と相談する時間にゆとりがある

住宅ローンをまだ滞納していない状況では、金融機関と相談する時間に余裕がある点がメリットです。
時間に余裕があれば、金融機関との交渉前に不動産の査定や査定根拠の作成、残債の返済計画を計画的に進められます。
すでに滞納して催促を受けている状況に比べ、心の余裕を持って手続きを進めることができるでしょう。

メリット②事故情報の登録を避けられる

住宅ローンを3か月以上滞納すると、信用情報機関に事故情報として登録される場合が多いです。
事故情報が登録されると、新たにクレジットカードを作れない、ローンを組めないなどの問題が生じます。
住宅ローンを滞納する前に任意売却を選べば、事故情報登録のリスクを避けることができるでしょう。

メリット③競売を回避できる

住宅ローンの滞納が進むと、最終的に自宅が競売にかけられます。
競売は債務者の意思に関係なく開始され、市場価格より低い価格で売却されることが多いです。
競売が完了し買い手が決まると、速やかに強制退去を求められます。
自分の意思とは関係なく売却が進む競売は、精神的な負担が大きいものです。
一方、任意売却では家の所有者が主体となって売却活動を進められます。
競売物件は市場価格の50～70％程度で取引されることが多いのに対し、任意売却では90％程度で売却できる場合もあるでしょう。
引き渡しや引っ越しのタイミングも買主との交渉次第で決められ、余裕を持って準備することが可能です。
任意売却後の残債についても、競売の場合より金融機関が柔軟に対応するケースが多いです。
住宅ローンの返済が困難になったら、競売に至る前に早めに対処法を検討することが重要になります。

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まとめ

住宅ローンでまだ滞納がなくても、任意売却をすることができます。
ただし、金利が得られなくなる、担保なしの残債が残るなどの理由により、金融機関から同意してもらえないケースも多いです。
滞納前に任意売却をするメリットには、事故情報の登録や競売を回避できるなどのメリットがあります。