空き家を売却する手順が知りたい！方法・費用・注意点を解説

維持管理費や手間を考えると、ただ空き家を所有し続けるよりも売却したほうが良いと判断する方は多いでしょう。
しかし、不動産取引の経験や知識がないと、どのように売却すれば良いかなど対応がわからず、困ってしまうのではないでしょうか。
そこで今回は、空き家を売却する方法や手順、売却に必要な費用、注意点について解説します。

空き家を売却する方法とその特徴

空き家を売却するにあたり、最初の手順として重要となるのが売却方法の確認です。
売却方法は「そのまま売却」「更地にして売却」「買取」の3種類で、それぞれ特徴が異なります。

空き家をそのまま売却する方法と手順

空き家を解体せず、そのままの状態で売却する場合は中古住宅とするか、もしくは古家付き土地とする方法の2種類から選択します。
中古住宅として空き家を売却する方法は、建物を修繕する必要がなく、費用や手間をかけることなく手放せる点が強みです。
売却後の即時入居にも対応可能で、購入希望者が建物を確認してから購入するか判断できる点も、中古住宅として売却する方法のメリットと言えるでしょう。
しかし、老朽化や住宅設備の劣化が著しいと売却価格が安くなりやすいほか、購入後に不具合などが発覚すると買主から契約解除などを求められるおそれがあります。
また古家付き土地として空き家を売却する方法は、リフォームおよび解体にかかる費用負担がなく、スピード感をもって売却活動を進められる点が特徴です。
ただし、面積が同等で建物がない土地と比較すると、古家付き土地のほうが安い価格での売却になる可能性がある点には注意が必要です。

空き家を更地にして売却する方法と手順

空き家を解体し、更地として土地だけを売却する方法は、買主が空き家の維持管理費用を負担せずに済む点が特徴です。
古家付き土地として購入してから解体するよりも安く新築住宅が手に入ることから、購入希望者が早く見つかる可能性が高いでしょう。
更地にしてから売却する手順では、先に空き家を解体するため、劣化が激しく倒壊リスクが高いケースにおすすめです。
一方で更地にすると、空き家がある状態よりも固定資産税と都市計画税が高くなるデメリットも存在します。

買取による売却と手順

買取は不動産会社に空き家を買い取ってもらう処分方法です。
買主を見つける必要がなく、1週間ほどで売却手続きを終えられることもあるため、短期間で空き家を手放したい方向けの方法と言えるでしょう。
ただし、買取による空き家の処分は、市場相場と比べて売却価格が安くなる点に気を付けなければなりません。
一般的には相場の約6割、高くても8割ほどの価格になることを理解しておきましょう。

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空き家の売却に必要な費用

空き家を売却するには、手順だけでなく費用にも気を配る必要があります。
売却時に発生する主な費用は税金のほか、仲介手数料と解体費用が挙げられます。

税金

空き家の売却時に負担する税金は、主に「譲渡所得税」と「登録免許税」そして「印紙税」の3種類です。
譲渡所得税は、空き家の売却により生じた利益（譲渡所得）に対してかかる税金で、所得税と住民税として納付します。
税率は空き家の所有期間が5年以内のケースでは39.63％、5年を超えるケースでは20.315％となるため、譲渡所得税は所有期間が5年を超えてから売却したほうがお得です。
登録免許税は空き家の所有者名義を変更する手続きにかかる税金で、相続した空き家を売却する場合に納付します。
空き家の固定資産税評価額に0.4％を掛けた金額が、登録免許税の納付額です。
また印紙税は、不動産取引にて作成される売買契約書にかかる税金を指します。
納付額は売買契約書に記載された金額により異なり、たとえば500万円超～1,000万円以下であれば1万円を印紙税として納めます。
なお、2027年3月末までに作成された売買契約書は、印紙税の軽減措置対象になることも覚えておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は空き家の売却を不動産会社に依頼し、なおかつ売買契約が成立した場合、依頼した不動産会社に報酬として支払う費用です。
宅地建物取引業法では取引価格に応じて仲介手数料の上限額が決められており、かりに空き家を税抜き200万円以下で取引すると、取引価格の5％が最高額として請求されます。
そのほかの取引価格と上限額の関係は以下のとおりです。

●200万円超～400万円以下：取引価格 × 4％ ＋ 2万円（税別）
●400万円超：取引価格 × 3％ ＋ 6万円（税別）

ただし、空き家の取引価格が800万円以下になるケースは特例の対象となり、最高30万円（税別）まで請求される可能性があるため注意が必要です。

解体費用

空き家の売却手順として更地にする方法を選択した場合は、空き家の解体費用も負担しなければなりません。
解体費用は建物の構造などにより異なり、1坪あたりの料金は木造住宅が3万円～5万円、鉄骨造は6万円、鉄筋コンクリート造になると7万円が目安です。
くわえて、老朽化の進み具合や立地環境、季節および天候によっても解体費用に差が生じます。

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空き家の売却手順を考えるうえでの注意点

空き家を売却するには、手順や方法以外の注意点にも気を配ることが大切です。
主な注意点は「名義変更」「空き家の状態確認」「解体のタイミング」の3点です。

注意点1．事前に名義変更を済ませる

空き家は、名義人と売主が一致していないと売却できません。
とくに相続した空き家はすでに名義変更が義務付けられているため、忘れずに名義変更の手続き（所有権移転登記）をおこないましょう。
名義を変更しないまま売却手続きを開始しても、所有権移転登記手続きを終えるまで次の手順に進まず、タイムロスにつながります。
空き家を相続後に売却する場合は、名義確認が必要であることを意識しておきましょう。

注意点2．空き家の状態を確認する

空き家売却における注意点として、建物と住宅設備、地盤の状態チェックが挙げられます。
チェックの段階で瑕疵が発覚すれば売買契約の成立前に不動産会社および買主との間で情報共有でき、契約不適合責任による契約解除などのトラブル防止につながるでしょう。
耐震性が低く倒壊のリスクが高いなどの結果が出た場合は、特定空家に指定されて固定資産税など税負担が重くなる前に解体し、更地として売却する手段も検討しやすくなります。
売却後のトラブル回避だけでなく、選択肢を増やすためにも、手順の最初に空き家の状態を確認したほうが良いでしょう。

注意点3．更地にするタイミングは慎重に判断する

更地として売却するうえでの注意点としては、空き家を解体するタイミングを間違えないことが挙げられます。
固定資産税の納付額は毎年1月1日時点の状況にもとづいて決められるため、12月など年末に解体工事をおこなうと翌年の固定資産税が高くなります。
1月1日を過ぎてから解体すれば住宅用地の特例を受けたままになるため、1年間の固定資産税の負担軽減が実現可能です。
解体工事から売買契約の成立および引き渡しまでの期間を踏まえ、空き家を解体するタイミングは年初を目安にすることをおすすめします。

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まとめ

空き家の主な売却方法は、そのまま売るか解体工事を手順に含めた更地としての売却か、買取の3パターンです。
売却時には方法や金額などに応じて、譲渡所得税や印紙税をはじめとする各種税金と仲介手数料、解体費用などがかかります。
所有者移転登記の手続きなど注意点に十分気を付けながら売却手続きを進めてみてください。