不動産売却における3つの媒介契約とは？メリットと注意点を解説

不動産売却にはさまざまな方法がありますが、とくに一般的なのは不動産会社と媒介契約を締結する仲介です。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれの特徴を把握して自身に合ったものを選択すれば、不動産売却をよりスムーズに進めることも可能です。
今回は、不動産売却における媒介契約とはどういったものか、3つの媒介契約それぞれのメリットと注意点について解説します。

不動産売却時に結ぶ媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産を仲介で売却する際に、売主と不動産会社の間で締結する契約のことです。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があり、それぞれ異なる特徴を持っています。
媒介契約の選択によって不動産売却にかかる期間や売却価格が変わってくることもあるので、それぞれの内容を把握したうえでどの種類を締結するか慎重に検討しましょう。

一般媒介契約とは？

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と契約可能な媒介契約のことです。
3種類の媒介契約のなかではもっとも制限がゆるいのが特徴であり、売主自身が買主を見つけた場合の自己発見取引が認められています。
一方、指定流通機構（レインズ）は義務付けられておらず、不動産会社から売主に対する販売状況の報告義務もありません。
一般媒介契約には明示型と非明示型の2種類があり、ほかの不動産会社と締結している契約についての告知の必要性が異なります。
なお、一般媒介契約では契約の有効期間には法律の制限がなく、当事者同士が合意すれば自由に設定できます。
ただし、国土交通省が定めている標準媒介契約約款に則って、3か月以内と定めているケースが一般的です。

専任媒介契約とは？

専任媒介契約とは、特定の一社とのみ契約可能な媒介契約のことです。
不動産会社には指定流通機構（レインズ）への7日以内の登録、14日に1回以上の販売状況の報告が義務付けられています。
売主自身が買主を見つけた場合の自己発見取引は、一般媒介契約と同様に可能です。
契約の有効期間は宅地建物取引業法において3か月以内と規定されており、売主からの申し出がなければ更新はできません。

専属専任媒介契約とは？

専属専任媒介契約とは、3種類のなかでもっとも制限が厳しい媒介契約です。
特定の一社とのみ契約可能な点は専任媒介契約と共通していますが、専属専任媒介契約では自己発見取引が認められていません。
一方、指定流通機構（レインズ）への登録は5日以内、販売状況の報告は7日に1回以上と、専任媒介契約より迅速かつ緊密な販売活動が義務付けられています。
契約の有効期間は専任媒介契約と同様に3か月以内であり、こちらも宅地建物取引業法で規定されています。

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不動産売却における3つの媒介契約のメリット

3つの媒介契約は、それぞれ異なる特徴を持っていますが、明確な優劣があるわけではありません。
適した媒介契約の種類は売主や物件の状況次第で変わってくるので、どれを選べば良いかわからない場合はそれぞれのメリットに着目するのがおすすめです。
自身が不動産売却に重視するのはどのようなポイントなのかを言語化したうえで、そのポイントに合致するメリットを持った媒介契約を選ぶと良いでしょう。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約の大きなメリットは、不動産売却の自由度が高いことです。
ほかの2つの媒介契約と違い、複数社と同時に契約可能であり、それぞれの不動産会社が独自に販売活動をおこなうので買い手の幅が広がります。
また、仲介を依頼された不動産会社がほかの不動産会社経由での契約を阻止する囲い込みが起きにくいのもメリットのひとつです。
指定流通機構（レインズ）への登録義務がないので物件情報を公開せずに売却できる点も、こっそり不動産売却を進めたい方にはメリットとなるでしょう。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約の大きなメリットとしては、不動産会社が積極的に販売活動をおこなってくれる点が挙げられます。
売却を依頼された物件は、一般媒介契約と異なり自社だけの独占物件となるので、時間や費用をかけた販売活動がおこなわれます。
また、14日に1回以上の販売状況報告が義務付けられているので、受動的に不動産売却の状況が把握可能です。
一方、売主自身が買主を見つけた場合の自己発見取引も許可されているので、バランスの良い媒介契約だといえるでしょう。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約の内容はおおむね専任媒介契約と共通していますが、指定流通機構（レインズ）の登録期限が短く、販売状況の報告頻度が高いのが特徴です。
そのため、専任媒介契約と比較して不動産売却がスムーズに進みやすく、状況把握もしやすいのが大きなメリットです。
自己発見取引は認められていませんが、その分不動産会社が報酬を受け取れるので、より積極的な販売活動が期待できます。

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不動産売却における媒介契約の注意点

媒介契約は不動産売却のために締結する契約であり、いずれの媒介契約も最終的なゴールに違いはありません。
ただし、軽率に媒介契約を締結すると、売主の負担が増えてしまったり、不要な出費がかかってしまったりする場合があります。
媒介契約に関するトラブルの発生を避け、スムーズに不動産売却を進めるためにも、以下の注意点を意識して媒介契約を選ぶようにすると良いでしょう。

注意点①媒介契約を増やしすぎない

媒介契約に関する注意点としてまず挙げられるのは、契約の数を増やしすぎないことです。
複数社との契約には買い手が広がるメリットがありますが、契約数が多ければ良いわけではありません。
契約数が多くなればそれだけやりとりの手間が増え、販売状況の把握も難しくなるので、売主の負担が大きくなってしまいます。
それぞれの不動産会社が独自に販売活動をおこなう場合は、内見や申し込みのバッティングが発生する可能性もあるでしょう。
そのため、契約する不動産会社は多くても4社程度に抑え、売主の負担を減らしたい場合は専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

注意点②販売活動の内容をしっかり確認する

それぞれの媒介契約には前述のとおりさまざまな規定がありますが、実は具体的な販売活動の内容は決められていません。
そのため媒介契約を契約する前には、どんな広告を出してくれるか、どんなポータルサイトに情報を掲載するかといった具体的な販売活動を確認することが大切です。
とくに、一般媒介契約はほかの媒介契約に比べると、販売活動の内容が限定的になりやすいので、注意が必要です。

注意点③違約金や費用を把握する

媒介契約を解除した場合の違約金や、請求される費用の種類・金額は不動産会社によって異なります。
専属専任媒介契約で自己発見取引をした、専任媒介契約・専属専任媒介契約で複数の不動産会社と契約した場合は仲介手数料に相当する違約金が請求される可能性があります。
契約を期間中に途中解除した場合も、現地調査費用や権利関係調査費用などを請求される可能性があるので、あらかじめしっかり確認しておきましょう。

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まとめ

媒介契約とは、不動産会社に不動産売却の仲介を依頼する際に締結する契約であり、 一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
3種類の媒介契約は、複数契約の可否、自己発見取引の可否、指定流通機構（レインズ）登録の期限、販売状況報告の報告頻度などが異なります。
それぞれの媒介契約が持つメリットや、媒介契約を締結する際の注意点を意識して、自身に合った媒介契約を選ぶようにしましょう。