不動産の相続で発生する税金とは？計算方法や控除の種類もご紹介

不動産を相続する予定がある方は、相続後にどのような種類の税金がかかるのか、納税額はいくらになるのかなど、気になることが多い方もいるでしょう。
不動産の相続が決まったら、相続で発生する税金の種類や税金の計算方法、税金を抑える方法を把握しておくと焦る心配がありません。
そこで今回は、不動産の相続に関係する税金の種類や計算方法、税金を安く抑えるための制度や控除をご紹介しますので、ぜひ今後の参考になさってください。

不動産を相続すると発生する税金の種類

不動産を相続すると、2種類の税金が発生します。

●相続税
●登録免許税

それぞれどのような税金なのか、種類別に解説していきましょう。

不動産相続で発生する税金①相続税

相続税とは、相続した財産の金額に対して課される税金です。
亡くなった配偶者や親から土地や現金、建物など、金銭に換算できる財産を相続すると、相続税の支払い対象となります。
また、被相続人の死亡に伴って支払われる死亡退職金や生命保険も相続財産とみなされるため、受け取った場合は相続税の課税対象に含まれます。
ただし、保険金や退職金は500万円×法定相続人の数が非課税となるため、相続人が多い場合や支払い額が少ない場合は課税対象になりません。
なお、葬儀費用や借金などのマイナスの財産は、プラスの相続財産から差し引くことが可能です。
差し引いた額が基礎控除を下回る場合、相続税は発生しません。
相続税の申告・納付期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内と定められています。
期限内に申告や納税ができなかった場合は、無申告加算税などのペナルティが課されるため注意が必要です。

不動産相続で発生する税金②登録免許税

登録免許税とは、被相続人から相続した土地や不動産の名義を相続人に変更する際にかかる税金です。
相続による名義変更は令和6年4月1日から義務化され、申請期限も所有権の取得を知った日から3年以内と定められたため、申請・納税は期限内に忘れずおこないましょう。
ただし、相続した不動産の評価額が100万円以下の場合は、登録免許税の納税が免除されます。
複数の相続人で1つの不動産を相続した場合は、不動産全体の評価額に持ち分の割合を乗じた額で納税の有無を判断してください。
不動産の評価額は、不動産を管轄する市町村から毎年6月頃に発送される「固定資産税納税通知書」で確認できます。
家屋または評価額の欄に記載されている金額が、不動産の評価額です。

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不動産の相続で発生する税金に関する計算方法

不動産を相続すると「相続税」と「登録免許税」が発生しますが、これらはあらかじめご自身で計算して具体的な金額を算出できます。
ここでは、相続税と登録免許税の計算方法をご紹介しましょう。

相続税の計算方法

相続税を計算するためには、まず課税遺産総額を算出します。
課税遺産総額は「相続税評価額－基礎控除額」で計算できます。
相続税評価額は自分で把握することも可能ですが、見落としがあると正確な相続税を算出できないため、司法書士など専門家に調査してもらうとよいでしょう。
基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」で算出できます。
たとえば、法定相続人が妻と子どもの2人の場合の基礎控除は「3,000万円＋（600万円×2人）＝4,200万円」です。
相続人が1人の場合は、課税遺産総額に所定の税率を乗じた金額から控除額を引いた額が相続税の納税額となります。
ただし、相続人が妻と子どものように複数いる場合は、課税遺産総額を以下の割合で按分します。

●配偶者と子どもで相続：配偶者1/2・子ども1/2
●配偶者と被相続人の両親で相続：配偶者2/3・両親1/3
●配偶者と被相続人のきょうだいで相続：配偶者3/4・きょうだい1/4

課税遺産総額を算出したあとは、国税庁が公表している「相続税の速算表」に基づき、所定の税率を乗じて控除額を差し引きます。
たとえば、課税遺産総額が7,600万円の場合、相続税は「7,600万円×30％－700万円＝1,580万円」となります。
ただし、相続税評価額が基礎控除を下回る場合は相続税は発生しません。

登録免許税の計算方法

登録免許税は「課税標準額×0.4％」で計算することができます。
課税標準額とは、不動産の固定資産税評価額から算出した金額です。
固定資産税の納税通知書に記載されている価額を見ると、土地・建物それぞれの金額がわかります。
土地と建物の両方を相続した場合は、土地と建物の固定資産税評価額を合算してください。
課税標準額は、固定資産税評価額から1,000円未満を切り捨てて算出します。
たとえば、固定資産税評価額が3,761万9,246円の場合、課税標準額は3,761万9,000円です。
課税標準額がわかったら、その金額に0.4％をかけ、100円未満を切り捨てます。
課税標準額が3,761万9,000円の場合の登録免許税は「3,761万9,000円×0.4％＝15万476円」なので、15万400円となります。

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不動産相続で発生する税金を安く抑えるための制度や控除

不動産相続で発生する相続税は、住宅資金贈与制度を活用すると節税することができます。
18歳以上の子どもや孫に対し、マイホームの購入や増改築の費用を生前贈与すると、最大1,000万円まで非課税となります。
現金は被相続人の死後に贈与すると相続税がかかるため、被相続人の直系尊属に対象となる子どもや孫がいる場合は、この制度を活用しましょう。
また、配偶者の遺産を相続する場合は、配偶者控除を適用すると、1億6,000万円まで相続税が課税されません。
配偶者控除は、被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内に戸籍上の配偶者が相続税の申告をおこない、税務署に申告書を提出することで適用されます。
配偶者控除は申告書を提出して初めて適用されるため、相続税が計算上0円であっても忘れずに提出しましょう。
さらに、短期間で相続が続いた場合は、相次相続控除を活用して相続税を節税できます。
相次相続控除とは、10年以内に相続が続いた場合、前回の相続時に課税された相続税の一部を今回の相続税から控除する特例です。
相次相続控除は、前回の相続から今回の相続までの経過年数に応じて、1年につき10％の割合で控除額が減少します。
そのため、控除額は前回の相続から今回の相続までの期間が短いほど大きくなります。
相次相続控除を適用するには、以下の3つの条件を満たす必要があるでしょう。

●条件①被相続人の相続人であること
●条件②前回の相続から今回の相続が開始されるまでの期間が10年以内
●条件③前回の相続で被相続人が財産を相続しており、相続税が課税済みであること

相次相続控除は、前回の相続で相続税が発生していない場合や、遺言で財産を相続していても相続人でなかった場合は適用できないので、注意しましょう。

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まとめ

不動産を相続すると「相続税」と「登録免許税」の2種類の税金が発生し、相続人は期日までに納税する義務が生じます。
相続税は「（相続税評価額－基礎控除額）×税率－控除額」、登録免許税は「課税標準額×0.4%」で計算できるので、事前に計算してみましょう。
ただし、不動産相続における税金は、住宅資金贈与制度や配偶者控除、相次相続控除を活用すると節税できるため、適用できるものはすべて適用してみてください。