不動産売却に必要な税金の種類は？譲渡所得税の計算方法と節税のコツも解説

不動産を売却したからといって、必ずしも売却代金が全額手元に残るとは限りません。
金額によっては、譲渡所得税などさまざまな税金を納めなければならないため、節税対策が重要です。
そこで今回は、不動産売却時にかかる税金の種類と譲渡所得税の計算方法、節税のコツを解説しますので、ぜひ今後の参考になさってください。

不動産の売却に必要な税金の種類

不動産の売却にかかる税金は、主に「印紙税」「譲渡所得税」「登録免許税」の3種類です。
税金を想定しないまま売却計画を立てると、利益額が予想を下回る結果になるため、事前の確認が重要です。

税金の種類①印紙税

印紙税とは、不動産売却時に取り扱う課税文書に対する税金です。
具体的には、不動産売買契約書が課税文書に該当し、契約書に印紙を添付したあと、消印を押して納税します。
納税額は売却する不動産の金額によって異なり、500万円超～1,000万円以下は1万円、1,000万円超～5,000万円以下は2万円です。
2027年3月末までは、軽減措置の適用により、納める税額が約半分に減額されます。

税金の種類②譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して生じる利益、いわゆる譲渡所得に対して課される税金の総称です。
内訳は、不動産売却後の確定申告時に納付する所得税と、申告した年の6月以降に課される住民税の2種類です。
譲渡所得税は分離課税の一種で、他の所得とは分けて課され、損益を相殺することはできません。
2036年までは、東日本大震災の復興財源確保のため、復興特別所得税が上乗せされて課税されます。
譲渡所得税は、不動産を売却して利益が生じた場合に課される税金であり、利益が出なければ納付義務は発生しません。
なお、譲渡所得税額は不動産の所有期間に応じて変動するため、売却のタイミングに注意が必要です。

税金の種類③登録免許税

登録免許税とは、不動産取引における登記申請時に必要な税金です。
相続が原因の所有権移転登記（相続登記）や抵当権抹消登記など、不動産売却において売主負担で登記申請するケースでは、登録免許税の納付を求められます。
たとえば、抵当権が設定された不動産の売却には、買主への引き渡し前までに抹消手続きを済ませ、売主は自己負担で抵当権抹消登記を完了させなければなりません。
抵当権抹消登記時に納付する税金は、土地と建物それぞれ1件あたり1,000円で、抵当権が設定された土地や建物の売却数が多くなるほど、負担する税金も増加します。
なお、登録免許税も軽減措置の対象であり、土地売却における所有権移転登記の税率は2026年3月末まで、そのほかの税率は2027年3月末まで適用されます。

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不動産売却における税金・譲渡所得税の計算方法

不動産売却時にかかる税金のなかでも注意を払いたいのが、所得税と住民税からなる譲渡所得税です。
売却する不動産の所有期間によっては高い税率となり、納める譲渡所得税も高額になるおそれがあるため、不動産を手放す前の確認は必須と言えます。

譲渡所得税は2種類

譲渡所得税には、税率が異なる「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2種類があります。
売却する不動産の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得が課されます。
長期譲渡所得および短期譲渡所得の税率は、それぞれ以下のとおりです。
長期譲渡所得

●所得税：15％
●復興特別所得税：0.315％
●住民税5％

短期譲渡所得

●所得税：30％
●復興特別所得税：0.63％
●住民税9％

所得税率と復興特別所得税率にいたっては、長期譲渡所得の税率が短期譲渡所得の2分の1となります。

譲渡所得税の計算方法

不動産を売却したあとに納める譲渡所得税額は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得税額 ＝ 譲渡所得 × 税率
譲渡所得税の納付額を算出するにあたり必要となる譲渡所得は、以下の計算式で求めます。
譲渡所得 ＝ 不動産の売却代金 － 不動産の取得費 － 売却にかかった費用
たとえば、購入価格1,600万円、購入費用60万円で取得した不動産を、95万円支払って2,000万円で売却したケースの譲渡所得税は、以下の金額となります。
長期譲渡所得 ＝ 2,000万円 －（1,600万円 ＋ 60万円）－ 95万円 ＝ 245万円 × 20.315％ ＝ 約49万7,700円
短期譲渡所得 ＝ 245万円 ×39.63％ ＝ 約97万900円
適用される譲渡所得税が長期譲渡所得か短期譲渡所得かにより、納める所得税および住民税は大きく異なります。
不動産の売却を検討している方は、すぐに手放すのではなく、納付する譲渡所得税額をシミュレーションしてから売却活動を始めることをおすすめします。

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不動産売却における節税のコツ

不動産を売却し、可能な限りお金を手元に残すためには、納付する税金を少しでも抑える工夫が必要です。
不動産売却の前に効率的な節税対策を確認しましょう。

不動産の購入額がわかる書類を準備して節税

不動産を売却する際は、不動産の購入額など取得にかかった費用がわかる書類をできるだけ集めることをおすすめします。
購入代金が不明な場合、売却価格の5％を取得費とみなして譲渡所得税を計算しなければなりません。
基本的に売却価格の5％は購入代金を下回るため、取得費が少なくなり利益が大きくなり、譲渡所得税額が高くなる傾向があります。
取得費を増やして節税につなげるためにも、購入価格をはじめ取得にかかった費用がわかる書類はできるだけ多く集めましょう。
購入価格がわかる書類としては売買契約書が一般的ですが、通帳の記録などでも構いません。
また、登記手続きを依頼した司法書士への報酬など、ほかに支払った費用がわかる書類も可能な限り集めておくようにしましょう。

不動産売却のタイミングを確認して節税

税金対策として、長期譲渡所得が適用される時期を確認することも重要です。
長期譲渡所得が適用されるには、不動産を取得した翌日から売却した年の1月1日時点までの所有期間が5年を超えている必要があります。
誤って取得翌日から売却完了日までの期間で判断すると、場合によっては所有期間が5年以下となり、短期譲渡所得が適用されるおそれがあります。
節税の失敗を防ぐためにも、不動産の所有期間を必ず確認し、5年を超えるか心配な場合は売却時期を遅らせるなどの対策を検討してください。

特例制度を活用して節税

不動産売却にかかる税金を抑えるには、譲渡所得から控除できる特例制度の活用を検討しましょう。
たとえば、血縁関係のない相手に不動産を売却する場合など、一定の条件を満たすと3,000万円の特別控除が適用され、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。
譲渡所得が3,000万円以下の場合に特別控除が適用されれば、譲渡所得は0円となり、譲渡所得税を支払う必要がなくなり、多くの資金を手元に残せます。
また、公共事業を目的とした不動産売却に関する特例など、多様な特例制度があるため、適用可能な制度がないか確認してください。

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まとめ

不動産売却にかかる税金は、印紙税と譲渡所得税、登録免許税の3種類が代表的です。
譲渡所得税は、売却する不動産の所有期間により税率が異なり、短期譲渡所得よりも長期譲渡所得のほうが節税につながります。
不動産の購入代金がわかる書類の用意や特例の確認などでも節税できるため、準備してから売却活動を進めましょう。