不動産売却を住みながらおこなう方法について！メリットや注意点も解説

不動産の売却を検討している方のなかには、物件に住みながら売却活動を進められるのか気になる方もいらっしゃるでしょう。
不動産の売却は物件に住みながらおこなうことも可能ですが、いくつかデメリットや注意点もあるので、事前に把握しておくと安心です。
今回は、不動産に住みながら売却活動を進める方法や、住みながら売却するメリットとデメリット、注意点を解説します。

不動産売却を住みながらおこなう方法

現在の家に住みながら不動産売却をおこなう方法は、「売り先行による不動産売却」「リースバック」「リバースモーゲージ」の3種類です。
それぞれどのような方法なのか、解説します。

方法①売り先行による不動産売却

売り先行とは、現在住んでいる不動産を売却したあとに、新居を購入する方法です。
売り先行で不動産売却をおこなう手順は、以下のとおりです。

●①不動産会社に物件の査定を依頼する
●②不動産会社が売却活動をおこなう/査定額を参考に物件探しをおこなう
●③物件を売却する/仮住まいへ引っ越す
●④住宅ローンを組み新居を購入する
●⑤仮住まいから新居へ引っ越す

売り先行は、不動産の売却費用を元手に新居を購入できるので、リアルな資金計画にもとづいて家探しをスタートできます。
また、不動産を売り急ぐ必要もないため、不本意な値下げに応じる必要もありません。
ただし、仮住まいの家賃や引っ越し費用が2回分かかる点には注意が必要です。
想定以上に費用が膨らむケースもあるため、資金計画に余裕を持たせておきましょう。

方法②リースバック

リースバックとは、所有してる家を不動産会社に売却し、売却後は賃貸住宅として同じ家に家賃を払いながら住み続ける方法です。
「自宅を売却したいけれど、子どもが成人するまではこの家に住み続けたい」「住宅ローンが支払えないけれど、この家に住み続けたい」などの要望をクリアできます。
リースバックをおこなう手順は、以下のとおりです。

●①リースバックに対応している不動産会社へ物件の査定を依頼する
●②不動産の売却と同時に賃貸借契約を結ぶ
●③指定された家賃を支払いながら家に住み続ける

リースバックは、あとで不動産を買い戻すことも可能です。
しかし、多くの不動産会社は売却価格より高い金額を買い戻し額に指定してくるため、資金に余裕がなければ買い戻せない可能性もあります。
また、不動産価値が低い物件はリースバックを断られてしまうため、人によっては利用できない点に注意が必要です。

方法③リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、所有している不動産を担保に融資を受け、死後または融資契約終了後に不動産を売却して借入金を一括返済する方法です。
リバースモーゲージは、今の家に住みながら融資を受けられるうえ、毎月の返済も利息のみで済む点が特徴といえます。
リバースモーゲージをおこなう手順は、以下のとおりです。

●①リバースモーゲージを取り扱う金融機関へ依頼する
●②審査に通過後、融資契約を締結する
●③融資を受ける
●④融資契約終了後に自宅を売却して借金を一括返済する

リバースモーゲージは、主に65歳以上の方向けの融資です。
家を手放さず、老後の資金やリフォーム費用などを捻出したい場合に、おすすめの方法といえます。

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不動産に住みながら売却活動を進めるメリット

不動産に住みながら売却活動を進めると、以下のようなメリットとデメリットがあります。

メリット

1つ目は「住み替え費用を安く抑えられる」ことです。
売り先行で家を買い換えた場合、売却資金を新居の購入費用に充てられるので、手元の資金が少なくても家を買い換えられる点がメリットです。
また、住宅ローンが残っている方は、家の売却資金をローンの支払いに充てれば、二重ローンを組む必要がなくなる点もメリットといえるでしょう。
2つ目は、「内覧者が生活感を掴みやすい」ことです。
不動産に住みながら売却活動を進める場合は、現在生活している状態を内覧者に公開します。
おしゃれな内装に整えておけば、内覧者もモデルルームのように生活イメージを掴みやすいので、申し込みに直結しやすいです。
メリットの3つ目は「空き家のリスクを防止できる」点です。
家が空き家になると、建物の劣化が進むだけでなく、不法侵入や放火といった犯罪の温床になる恐れがあります。
そのような状態では買い手が付きにくく、売却価格も低くなってしまうでしょう。
しかし、住みながら売却活動を進めれば、引き渡しまで家の状態を維持できるため安心です。

デメリット

デメリット1つ目は、土日祝は外出できなくなる可能性が高い点です。
不動産に住みながら売却活動をおこなうと、内覧の申し込みがあるたびに立ち会わなければなりません。
内覧は基本的に土日や祝日に申し込まれるため、買主が決まるまで土日祝は、ほぼ外出できなくなるでしょう。
デメリット2つ目は、生活感が内覧者の購買意欲を下げる可能性があることです。
不動産に住みながら売却活動をおこなう場合、現在使用している家具や家電をそのままの状態にして、内覧者を室内に通します。
実際の生活イメージを掴んでもらいやすい点はメリットですが、室内が雑多としていたり、水回りに汚れが残っていたりすると、内覧者の購買意欲を下げる可能性が高いです。
内覧の申し込みが出たら、そのたびに掃除をして室内を整える必要が出てくる点は、デメリットといえるでしょう。

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不動産に住みながら売却活動を進める注意点

不動産に住みながら売却活動を進める場合は、以下2つの注意点に気を付けましょう。

●注意点①掃除だけでなく家のにおいにも注意する
●注意点②不動産の売却と新居探しを同時に進める

それぞれどのような注意点なのか、解説します。

注意点①掃除だけでなく家のにおいにも注意する

不動産に住みながら売却活動を進める場合、生活感が出すぎないように細かい部分まで掃除が必要ですが、家のにおいも掃除と同じくらい気を付けたい注意点です。
自分の家のにおいは無臭だと思っていても、他人からすれば独特なにおいを感じるものです。
内覧者にとって不快なにおいがする部屋は、売れにくくなってしまいます。
とくに、タバコを吸う方やペットを飼っている方は、室内に独特のにおいがこもりやすいので、内覧前にはハウスクリーニングを依頼したり、十分に換気をしたりしましょう。

注意点②不動産の売却と新居探しを同時に進める

不動産に住みながら売却活動を進める場合は、売却の目途が立ったら、家の査定額を目安に新居探しも進めましょう。
引き渡し日までに新居を購入できていなければ、仮住まいを契約する手間や費用が発生してしまいます。
仮住まいを契約する場合、住み替えまでに2回も引っ越ししなければなりません。
また、仮住まいに現在使用している家具や家電が入りきらなければ、追加でトランクルームを契約する必要も出てきます。
このように、引き渡し日までに新居が決まっていなければ、無駄な手間と費用がかかるので、新居探しは早めにスタートしておく必要があります。
不動産に住みながら売却活動を進める場合は、不動産会社の査定が終了した段階で新居探しを始めましょう。

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まとめ

不動産売却を住みながらおこなう方法は、主に「売り先行」「リースバック」「リバースモーゲージ」の3種類です。
住み替え費用を抑えられる点や、内覧者が生活イメージを掴みやすい点はメリットですが、自由に外出できなくなる点や清掃が甘いと売却が難しくなる点はデメリットです。
不動産売却を住みながらおこなう場合は、内覧者が来る前に掃除や換気を徹底し、売却と同時に新居探しも進めましょう。