不動産売却における分筆とは？メリットや分筆方法を解説

不動産を複数人で相続する場合や、不動産の一部分だけ売却したい場合は、土地を分筆する必要があります。
しかし、土地の一部だけ売却した経験がない方は、分筆とは何か、分筆の方法はどうすれば良いのかわからない場合が多いでしょう。
そこで今回は、不動産売却における分筆とは何か、分筆のメリットやデメリット、分筆の方法について解説します。

不動産売却における分筆とは？

不動産売却における『分筆』とは、1つの土地を複数に分けることです。
土地は、1筆・2筆と数える場合の単位が「筆」なので、1筆の土地を分けることから分筆と呼ばれます。
分筆は、所有している不動産を一部のみ売却したい場合や、1つの不動産を複数人で相続する場合に採用されるケースが多いです。
土地を分筆した場合は、その土地を管轄する法務局へ出向き、それぞれの土地で登記手続きをおこないます。
たとえば、1つの土地を3つに分筆した場合、これまで1つの土地で2丁目1番地だったものが、2丁目1番地・2丁目2番地・2丁目3番地などと記載されます。
不動産の土地を分筆するためには、以下の書類が必要です。

●土地の測量結果を確認するための「地積測量図」
●土地の形状や位置を確認するための「公図」
●土地の所在地や所有者、権利関係や面積などを確認するための「登記事項証明書」

登記手続きをするタイミングであわてないよう、事前に準備しておきましょう。

分筆は接道の状況に注意

土地は単に面積だけで分筆してしまうと、接道義務に反してしまい、分筆した土地に建物を建設できなくなる場合があります。
分筆した土地に建物を建設したい場合は、土地が幅員4m以上の道路と2m以上接していなければなりません。
単純に1つの土地を、面積だけを基準に分筆してしまうと、使い勝手の悪い土地を生み出してしまう可能性があります。

分筆と分割の違い

分筆と似た言葉に分割がありますが、分割とは登記簿上、1つの土地を建築基準法の満たすラインで2つに分ける方法です。
本来、建物は1つの土地に1つしか建設できません。
しかし、分割といった手段をとれば、土地を分筆しなくても、1つの土地に2つの建物を建築できます。
ただし、分割は土地を分ける登記手続きをしていないので、住宅ローンを組む場合、抵当権などに影響が出る場合があると覚えておきましょう。

共有持ち分の土地も分筆できる

共有持ち分の土地も、割合によって分筆が可能です。
ただし、土地の形状や接道状況などが関係してくるため、土地を分筆する場合は土地家屋調査士に依頼しましょう。
土地家屋調査士に分筆を依頼すれば、共有持ち分の土地であっても、トラブルにならないよう分筆してくれるので安心です。

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不動産売却における分筆のメリットとデメリット

不動産売却で土地を分筆すると、以下のメリットとデメリットがあります。

メリット①1つの土地を異なる用途で利用できる

地目が田んぼや畑で登記されている土地は、実際に田んぼや畑として活用されていなくても、建物を建築できません。
しかし、土地を分筆して売却すれば、1つの土地を異なる地目で登記できます。
したがって、買手が少ない田んぼや畑を分筆し、それぞれ地目を宅地にして売り出せば、買手が見つかりやすくなる点がメリットです。

メリット②税金が安くなる可能性がある

土地は大通りに面していると評価額が高くなるので、そのぶん固定資産税や相続税、贈与税が高くなってしまいます。
そこで、大通りに面していない土地と大通りに面している土地で分筆すれば、大通りに面していない土地の評価額を下げ、税金も安くすることが可能です。
ただし、境界線上に建物が建っているなど、場合によっては分筆しても、1つの土地として評価される場合があります。
このような事態にならないために、土地の分筆は税理士や土地家屋調査士へ依頼する方法がおすすめです。

デメリット①土地が使いにくくなる可能性がある

不動産売却で土地を分筆すると、場合によっては土地が使いにくくなる可能性があります。
分筆後の土地が狭くなりすぎると、買手が少なくなってしまうため、売れ残ってしまう可能性が高い点もデメリットです。
不動産売却で土地を分筆したい場合は、分筆後の土地も十分な広さを確保できるかを確認したうえでおこないましょう。

デメリット②建物が建築できなくなる可能性がある

前項で解説したとおり、幅員4m以上の道路と分筆した土地が2m以上接していない土地は、建物を建築できません。
そのため、単純に1つの土地を面積だけで分筆してしまうと、使い勝手の悪い土地を生み出してしまう可能性があります。
建物を建築できない土地は、買主が見つかりにくいです。
買主が見つからない場合、土地の固定資産税はずっと売主が支払い続けなければなりません。
したがって、不動産売却を目的に土地を分筆する場合は、どちらの土地も建物を建築できるようにしておきましょう。

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不動産売却で土地を分筆する方法とは

不動産売却で土地を分筆する方法は、以下のとおりです。

方法①土地家屋調査士に依頼する

不動産売却で土地を分筆するには、トラブルを防ぐためにも、専門知識を有した方に依頼するのが最適です。
分筆の専門分野は土地家屋調査士なので、不動産売却で土地の分筆が必要になった場合は、土地家屋調査士に依頼しましょう。

方法②事前調査の実施

土地家屋調査士に依頼をすると、事前調査が実施されます。
事前調査では、登記事項証明書や地積測量図、公図が必要なので、準備しておきましょう。
ただし、土地家屋調査士に依頼すると、調査士が役所で各書類を準備してくれるケースが多いです。

方法③現地調査・確定測量をおこなう

分筆において必要な作業を洗い出すために、現地調査と確定測量が実施されます。
正確な境界線の位置や土地の形状、面積などを実際に確認・測量し、目的に沿って正確に分筆できるようにします。

方法④境界線の設置

現地調査と確定測量の結果を参考に、分筆で境界線となる場所へ目印を設置します。
境界線の目印には、金属票やコンクリート杭、鋲やプラスチック杭などが使用されます。

方法⑤土地分筆登記の実施

最後に、土地分筆登記をおこないます。
土地分筆登記では、以下の書類が必要です。

●筆界確認書：境界線を記した書類
●登記申請書：法務局に不動産の情報を登記するために提出する書類
●測量図：土地の形状や面積を測量して図面に起こしたもの

これらの書類は、分筆を依頼している土地家屋調査士が準備してくれるので、目をとおしておきましょう。
各書類を土地家屋調査士が法務局に提出すれば、分筆手続きは完了です。

方法⑥土地家屋調査士に報酬を支払う

土地家屋調査士に分筆を依頼すると、20万～30万円の費用がかかります。
ただし、土地の広さや工数、依頼先によって費用は変わってくるので、土地家屋調査士に分筆を依頼する場合は、事前に見積もりを出してもらうと良いでしょう。

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まとめ

不動産売却における分筆とは、1つの土地を複数に分けることを表わす言葉で、所有する土地を一部だけ売却したい場合や、1つの土地を複数人で分けたい場合に実施されます。
土地を分筆すると、1つの土地を異なる用途で利用できたり、税金が安くなったりする点がメリットですが、土地によって使い勝手が悪くなる点はデメリットです。
土地の分筆を実施したい場合は、トラブルを避けるためにも、土地家屋調査士に依頼しましょう。