心理的瑕疵のある不動産でも売却できる？告知義務や売却価格の相場も解説

物件の状態が良くても、過去の出来事が理由で買い手が付きにくいケースがあります。
こうした状況は「心理的瑕疵」と呼ばれ、不動産の売却価格や取引条件に大きく関わるため注意が必要です。
今回は心理的瑕疵の具体的な内容や不動産売却における価格への影響、そして売主が負う告知義務について解説します。

不動産の売却価格に影響がある？心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵物件とは、建物自体に欠陥はなくても、過去の出来事や周辺環境により購入者が心理的抵抗を感じる可能性のある不動産のことを指します。
テレビなどで目にする「事故物件」は、亡くなった方がいる物件に対して使われることが多く、心理的瑕疵物件の代表例です。
心理的瑕疵は人の死だけでなく、物件周辺にお墓や暴力団事務所などの嫌悪施設がある場合も含まれます。
こうした物件を売却する際は、買主への告知が義務付けられており、告知を怠ると大きなトラブルに発展する恐れがあります。
告知義務の有無を判断するためにも、心理的瑕疵に該当するケースを確認しておきましょう。

心理的瑕疵に該当するケース

心理的瑕疵物件として扱われる可能性が高いのは、物件内で自殺・殺人・事故死が発生したケースや、近隣に墓地や火葬場、刑務所などの嫌悪施設がある場合、さらに近隣に反社会的組織が居住している場合などです。
またマンションの場合は、隣室や向かいの部屋で事件・事故が起きた場合も心理的瑕疵に該当することがあります。
とくに買主から敬遠されやすいのが「人の死」に関する心理的瑕疵で、自殺や殺人だけでなく、事故死や孤独死も売却の難易度を高めます。
基本的に老衰や病死は心理的瑕疵に該当しませんが、遺体の発見が遅れ特殊清掃が必要となった場合は告知が必要と考えておきましょう。

人の死の告知に関するガイドラインの制定

物件の汚れや傷など、物理的な瑕疵は目で見て確認できるので、売主は契約前に買主へ伝えるでしょう。
もし伝え忘れがあっても、引き渡し前に物件を一緒に確認するため、買主から指摘を受けることも少なくありません。
一方、心理的瑕疵は目に見えず判断基準も曖昧なため、告知の必要性で迷うことがあります。
たとえば、マンションの駐車場で死亡事故があったものの「室内ではないから関係ない」と考え、告知せずに売却したとしましょう。
たとえ室内で起きた事故ではなくても、駐車場は日常的に利用する場所なので、不安や嫌悪感を抱く可能性があります。
そのため、あとから事件について知った買主から苦情が入り、契約解除などのトラブルになることがあるかもしれません。
こうした問題を防ぐため、国土交通省は2021年10月に「人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。
これにより、今まで曖昧だった告知の必要性や調査方法が明確化され、安心して取引できるようになっています。
ガイドラインはインターネットで閲覧できるため、心理的瑕疵物件の売却を検討されている方は事前に確認しておきましょう。

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心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響とは？

心理的瑕疵物件は敬遠されやすく、市場相場よりも売却価格が下がる傾向があります。
一般的には、事件・事故の内容によって値下げ幅が異なり、他殺の場合は相場の約5割、自殺では約3割の値下げが目安です。
たとえば、相場が4,000万円の物件であれば、2,000万円〜2,800万円程度まで下がる可能性があります。
ただし、これはあくまでも参考値であり、必ずしも値下げが必要というわけではありません。
立地や間取り、築年数などの条件が良ければ、「事故物件でも構わない」という買主も存在し、想定以上の価格で売却できるケースもあります。
したがって、心理的瑕疵物件だからと大幅に値下げするのではなく、事件の内容や周辺環境、競合物件の状況を踏まえて価格戦略を立てることが重要です。

仲介での売却が難しければ買取も視野に入れる

仲介で売り出しても買い手が現れない場合や、売却期限が迫っている場合は、不動産会社による買取も選択肢の一つです。
買取とは、不動産会社が売主から直接土地や建物を購入する方法で、買い手を探す手間がかかりません。
仲介での売却期間が一般的に3〜6か月ほどかかるのに対し、買取であれば1週間から約1か月程度で現金化できます。
さらに、買い手が不動産取引の専門家であるため、仲介では売りにくい心理的瑕疵物件でも買い取れる可能性があります。
買取価格が市場相場より低くなりやすい点はデメリットですが、早く物件を手放したい方には有効な方法です。

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心理的瑕疵のある不動産を売却する際の告知義務とは？

先述のとおり、心理的瑕疵物件を売却する際には買主への告知義務があります。
この義務を怠ると、損害賠償請求や契約解除など、大きなトラブルに発展する恐れがあります。
実際、心理的瑕疵の告知を巡って裁判に至り、売主が賠償金の支払いを命じられた事例も少なくありません。
こうしたトラブルを避けるためには、心理的瑕疵に該当する事実を必ず買主に伝え、売買契約書にも明記して記録を残すことが重要です。

告知義務が発生する心理的瑕疵の基準とは

告知義務が発生する心理的瑕疵の具体的な基準を確認しておきましょう。
国土交通省のガイドラインによると、以下の事象が発生した場合には告知義務があります。

●他殺
●自殺
●焼死
●不審死
●発見が遅れた自然死や孤独死

老衰や病死など通常の自然死については、原則として告知は不要です。
ただし、自然死であっても遺体の発見までに一定期間が過ぎ、特殊清掃が必要となった場合には告知が必要と考えられます。
明確な期間のルールはありませんが、買主への説明責任を果たすためにも、心理的瑕疵に該当しそうな出来事があった際には、事前に不動産会社にご相談ください。

心理的瑕疵の告知期間

心理的瑕疵の告知がいつまで必要かは、事件や事故の内容や社会的影響度によって異なります。
たとえば、連日ニュースで報道されるような重大な殺人事件が発生した物件の場合は、経過年数に関係なく告知することが望ましいでしょう。
とくに残虐性が高い事件は人々の記憶に強く残りやすく、何十年経ってもインターネット記事やSNS、近隣住民の噂を通じて買主の耳に入る可能性があります。
もし買主が購入後にその事実を知れば、「知らされていれば契約しなかった」として損害賠償や契約解除を求められるリスクがあります。
「何年たったから大丈夫」というわけではなく、事件や事故の内容、社会的な関心度、物件の周囲での噂の広がり方などを総合的に考慮することが重要です。
なお、自殺があった物件については、国土交通省のガイドライン等を参考にすると、概ね6年程度は告知が必要とされています。
ただし、この6年はあくまで目安であり、事件の内容や地域性によっては、それ以上の期間にわたって説明するほうが望ましい場合もあります。
心理的瑕疵の判断は難しく、告知の有無でトラブルが発生するケースも少なくありません。
少しでも告知の必要性に迷う場合は自分の判断で省略せず、必ず不動産会社や専門家に相談し、契約書にも明記しておくことが大切です。

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まとめ

人の死だけでなく、近隣に嫌悪施設があるなど、買主が購入をためらうような要素も心理的瑕疵に含まれます。
心理的瑕疵のある物件を売却する際は、必ず買主に告知し、承諾を得たことを売買契約書に明記しましょう。
告知を怠ると、買主から損害賠償や契約解除を求められるリスクがあり、実際にこうしたトラブルは多数報告されています。
買主と売主が双方納得した上で円滑に取引を進めるためにも、告知義務は必ず守り、曖昧な判断は避けることが大切です。