不動産を売って売却益が出たら税金がかかる！節税のコツについても解説

不動産売却において避けてとおれないのが税金の問題です。
課税の基準となる「売却益」を正しく理解していないと、余分な税負担を抱える可能性があります。
そこで今回は、売却益とはなにか、計算方法や節税方法について解説します。
これから不動産を売却しようとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産を売却したときに生じる売却益とは？

はじめに、不動産売却における売却益とは何か、どのようなシーンで発生するのかを解説します。

売却益とは

売却益とは、不動産を売ったときに手元に残る「実際の利益」のことです。
単純に売却価格そのものが利益になるわけではなく、購入時の費用や売却にかかった経費などを差し引いた金額だけが売却益として計算されます。
計算方法の詳細は次の項目で解説しますが、基本の計算式は以下のとおりです。
売却価格－（取得費+譲渡費用）－特別控除＝売却益
取得費とは不動産購入時にかかった費用、譲渡費用とは売却に伴う費用を指します。
取得費の算出や経費の扱い方などで金額が変わることもあるため、不動産会社から受け取った領収書や契約書類はしっかり保管しておきましょう。

売却益に応じて税金が決まる

不動産を売却したときに売却益の計算が必要になるのは、その金額をもとに税金が決まるからです。
譲渡所得税は「売却価格そのもの」にかかるのではなく、前述の計算式で求めた売却益に税率をかけて算出されます。
たとえば、不動産を5,000万円で売った場合でも、取得費や譲渡費用、さらに特別控除などを差し引いて計算すると、売却益がゼロになり、結果として税金がかからないケースもあります。

確定申告が必要なケースとは

不動産売却により売却益が生じたら、必ず確定申告をおこなわなければなりません。
また、特例や特別控除を利用したい場合も、期限内に確定申告を済ませる必要があります。
一方で損失が生じた場合、確定申告は必要ありませんが、可能な限り申告をすることをおすすめします。
なぜなら、損益通算を利用することで節税につながる可能性があるためです。
損益通算の詳細については、この後の項目で解説します。
なお、確定申告は毎年2月16日から3月15日までの間におこなうのが原則です。
この期限を過ぎてしまうと、延滞税や加算税といった余分な負担が発生するおそれがあります。
不動産売却に関する申告は必要な書類も多いため、早めに準備して期限内に手続きを済ませることが大切です。

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不動産を売却したときの売却益の計算方法について

譲渡所得税は、売却によって得られた利益（売却益）に税率をかけて計算します。
そのため、税金を正しく求めるには、まず「売却益」がいくらになるのかを把握することが大切です。
ここからは、売却益の基本的な計算方法について解説します。

売却益の求め方

あらためて売却益の求め方を確認しておきましょう。
売却益を求める計算式は以下のとおりです。
売却益＝売却価格－（取得費+譲渡費用）－特別控除
取得費には、不動産会社に支払った仲介手数料や不動産の購入代金などが含まれます。
一方で譲渡費用には、売主負担分の印紙税や建物の解体費用、集合住宅の場合は立退料などが該当します。
特別控除は、特例や控除を利用した場合に差し引ける金額のことです。
どのような特例や控除があるのかについては後ほど解説します。

不動産取得費と減価償却費について

自宅を購入したときの費用も取得費に含まれますが、建物は築年数が経つと価値が下がります。
そのため、売却時には経過年数に応じて「減価償却費」を差し引く必要があります。
減価償却費を求める計算式は、以下のとおりです。
減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造によって異なり、以下のように設定されています。

●木造：0.031
●軽量鉄骨造：0.025
●鉄筋コンクリート造：0.015

たとえば、2,000万円の木造住宅を購入して7年間住んだ場合の減価償却費は、「2,000万円×0.9×0.031×7年＝390万6,000円」となります。
この減価償却費を取得費から差し引くことで、売却益の計算に反映させることができます。

売却益に税率を掛けて譲渡所得税を算出

売却益に税率を掛けると、譲渡所得税を算出できます。
税率は不動産の所有期間によって異なり、5年を超えるかどうかで判断します。

●所有期間が5年以内（短期譲渡所得）：39.63％
●所有期間が5年超え（長期譲渡所得）：20.315％

たとえば、売却益が1,000万円の場合、税額は短期譲渡所得であれば396万3,000円、長期譲渡所得であれば203万1,500円となります。
このように、譲渡所得税は不動産の所有期間が長いほど税率が低くなる点が特徴です。
なお、所有期間は「不動産を取得した日から売却した年の1月1日まで」で計算されます。
不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えていない場合、短期譲渡所得として扱われる点にご注意ください。

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不動産売却で売却益や売却損が出た場合の節税方法とは

最後に、売却益や売却損が出た場合に活用できる節税の方法をご紹介します。

3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除の特例とは、売却益から3,000万円まで控除できるという制度です。
自宅を売却する際にこの特例を使うと、譲渡所得税がゼロになるケースも少なくありません。
特例を適用するための主な条件は以下のとおりです。

●ご自身が居住していた不動産を売却すること
●買主が親子や夫婦などの親族ではないこと
●以前住んでいた家であれば、居住しなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
●売却した前年、または前々年に本特例やその他譲渡損失にかかわる特例を受けていないこと

節税効果の高い特例なので、条件に当てはまる場合は忘れずに活用しましょう。

被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の特例

この特例は、相続した不動産を売却した場合に、売却益から3,000万円まで控除できる制度です。
特例を適用するには、次の条件を満たす必要があります。

●相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
●相続開始直前において被相続人が居住していたこと
●昭和56年7月以前に建てられた物件であること
●土地と建物を合わせて1億円を超えないこと

なお、「相続開始直前に被相続人が居住していたこと」が条件に含まれますが、被相続人が老人ホームなどに入所していた場合でも、一定の要件を満たせば特例の適用が可能です。

居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

この特例は、自宅の買い換えにより売却損が出た場合に、売却損をほかの所得と損益通算して控除できるというものです。
さらに、損益通算しても控除しきれなかった譲渡損失は、翌年以降3年間にわたり繰り越して控除することができます。
適用の条件は以下のとおりです。

●譲渡した居住用不動産に償還期間10年以上の住宅ローン残高があること
●売却価格が住宅ローンの残高を下回っていること
●譲渡の年の1月1日時点で所有期間が5年を超える資産であること

ここまでご紹介した特例や控除を利用するには、確定申告が必要です。
書類を揃える時間も考えて、早めに準備を始めることをおすすめします。

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まとめ

不動産の売却益とは、売却価格から取得費や譲渡費用、控除を差し引いた後に残る「実質的な利益」のことです。
売却益には譲渡所得税が課されるため、事前に計算方法を確認し、シミュレーションしておくと安心です。
また譲渡所得税がかかる場合でも、特例を活用して節税できる可能性があるので、早めに適用条件を確認しておきましょう。